Brutto ekskl. ejerudgift betydning

Brutto ekskl. ejerudgift er et fast udtryk i danske boligannoncer, hvor det angiver den beregnede bruttomånedlige ydelse på et boligkøb uden at medregne de løbende udgifter, som selve ejerskabet fører med sig (ejendomsskat, forsikring, fællesudgifter m.m.). Med andre ord viser tallet, hvad det koster at finansiere boligen før skat og før alle de udgifter, der følger af at være ejer.

Betydning og anvendelse

Udtrykket optræder primært i ejendomsmæglernes salgsopstillinger. Det består af tre dele:

• Brutto: Den samlede månedlige ydelse ved et standardiseret lån før skat.
• ekskl.: Forkortelse for eksklusiv (= uden).
• ejerudgift: Samlet betegnelse for de faste udgifter, der følger med at eje en bolig: ejendomsskat, evt. grundskyld, ejendomsforsikring, renovation, bidrag til ejerforening/ grundejerforening, mm.

Når et prospekt f.eks. viser “Brutto ekskl. ejerudgift: 12.485 kr./md.” betyder det, at låneydelsen beregnet efter en standardfinansiering (typisk 80 % realkreditlån + 15 % banklån + 5 % udbetaling) udgør 12.485 kr. om måneden. Hertil kommer ejerudgiften, som opgives separat.

Etymologi

Detaljer i beregningen

Den bruttomånedlige ydelse beregnes efter Finanstilsynets standardfinansieringsmodel (SAL/Standardfinansieret Lån). Den omfatter normalt:

• Annuitetsydelse på 80 % realkreditlån (30 år, fast rente)
• Annuitetsydelse på 15 % banklån (20 år, variabel rente)
• Bidrag, stiftelsesomkostninger og evt. kurstab fordelt pr. måned

Nettoydelsen (brutto minus skattebesparelse) og ejerudgiften fremgår som separate felter, så køber kan danne sig et overblik over de samlede boligudgifter.

Eksempler på brug

• Salgsopstilling: “Brutto ekskl. ejerudgift: 9.867 kr. – Netto ekskl. ejerudgift: 7.321 kr. – Ejerudgift: 3.245 kr.”
• Mæglertekst: “Med en attraktiv brutto ekskl. ejerudgift på under 11.000 kr. er ejendommen oplagt til førstegangskøberen.”
• Boligportal: “Brutto (ekskl. ejerudgift) pr. mdr.: 15.230 kr. ved 80 % fastforrentet lån.”
• Diskussion i forum: “Husk, at ‘brutto ekskl.’ kun er låneomkostningen – dine faktiske udgifter bliver højere, når ejerudgiften lægges oveni.”

Synonymer og beslægtede udtryk

• Bruttoudgift før ejerudgifter
• Bruttomånedydelse
• Standardfinansieret brutto

Antonymer

• Netto inkl. ejerudgift – Den månedlige ydelse efter skat og med ejerudgift.
• Samlet boligudgift – Summen af nettoydelse og ejerudgifter.

Historisk udvikling

I 1980’erne benyttede ejendomsmæglerne ofte blot “brutto” og “netto”. I takt med stigende krav til transparens indførte man i 1990’erne opdelingen i brutto ekskl. ejerudgift og selvstændig angivelse af ejerudgift. Efter finanskrisen 2008 blev beregningsgrundlaget harmoniseret gennem lovgivning (Lov om formidling af fast ejendom), hvilket betød, at samtlige mæglere skulle anvende samme forudsætninger, så forbrugerne nemmere kunne sammenligne boliger.

Kritik og hyppige misforståelser

• Nogle forveksler brutto ekskl. ejerudgift med “husleje”. Husleje betales til en udlejer; bruttoydelsen er rente og afdrag på ens eget lån.
• Tallet kan virke lavt, fordi det ikke tager højde for skat eller driftsudgifter. Fremtidige boligkøbere bør derfor altid lægge netto og ejerudgift sammen for at se den reelle likviditetsbelastning.

Relaterede termer

Sammenfatning

“Brutto ekskl. ejerudgift” er altså den ubruttede månedlige lånebetaling før skat og uden de faste ejerudgifter. Udtrykket er afgørende for at sammenligne finansieringsomkostninger på tværs af boliger, men giver først det fulde billede, når man lægger nettoydelse og ejerudgift sammen.