Fri handel bolig betydning

Udtrykket “fri handel bolig” bruges i dansk boligjargon om en bolig – oftest en tidligere almennyttig bolig eller en andelsbolig – som kan sælges og købes til fri markedspris, uden at der gælder de almindelige pris- og personkredskrav, der ellers beskytter beboere i regulerede lejeboliger og andelsboliger.

Definition og betydning

En fri handel bolig er kort fortalt en bolig, der:

• kan omsættes til en pris, som parterne frit forhandler sig frem til,
• ikke er underlagt de gængse offentlige vurderinger, maksimalpriser eller reguleringsmekanismer, der gælder for anden reguleret boligmasse,
• ofte stammer fra – men ikke længere er bundet af – et tidligere tilskuds- eller støtte­system (f.eks. almene boliger opført med statsstøtte eller andelsboliger med maksimalpris),
• kan udlejes på markedsvilkår, hvis ejer ønsker det, uden huslejekontrol.

Etymologi og sproglig oprindelse

Udtrykket er en direkte sammensætning af de tre danske ord:

• fri – betyder “uden binding eller regulering”,
• handel – henviser til den økonomiske udveksling (køb/salg),
• bolig – stedet man bor.

I dag skrives ordet både adskilt (fri handel bolig), bindestregs­forbundet (fri-handel-bolig) og som sammensat navneord (frihandelsbolig). Alle tre former optræder i ejendomsmægler­branchens annoncer og i boligportaler.

Historisk udvikling

Begrebet har rødder i flere samtidige boligpolitiske bevægelser:

1. Frikøb af almene boliger (1970’erne – 1990’erne)
   Efter 35–50 års afdragsperiode på stats­støttede lån fik mange boligforeninger lov til at frikøbe ejendomme. Når den sidste restgæld var betalt, faldt prisloftet bort, og lejemålene kunne omdannes til ejer- eller andelsboliger, der senere kunne handles frit.
2. Lempelse af maksimalpriser på andelsboliger (2005 – )
   Flere andelsforeninger har besluttet at konvertere til “frihandel”, hvor andelene kan fastsættes efter en valuar­vurdering eller ren markedspris.
3. Eftersalg af offentlige ejendomme
   Kommuner og regioner har ud fra økonomiske hensyn solgt lejeboliger, plejehjem og tjeneste­boliger videre til private investorer, der efter en kort overgangsperiode kan udbyde dem som fri handel boliger.

Juridisk ramme

I praksis betyder det, at køber skal orientere sig i ejendommens vedtægter og tinglyste deklarationer for at sikre, at boligen reelt er “fri”.

Eksempler på brug

Bolig- og finanssprog:

• “Lejligheden sælges som fri handel bolig; prisforventning 4,2 mio. kr.”
• “Efter frikøbet af afdeling 17 bliver de eksisterende lejemål omdannet til frihandelsboliger med ejerstatus.”
• “Vil du optage banklån til en fri-handel-bolig, stiller banken normal­vis krav om 20 % egen­betaling, da der ikke er prisloft.”
• “Andelsforeningen stemte for valuar­vurdering, så vi kan prissætte andelene som fri handel.”
• “Investorerne forventer højere afkast, da ejendommen overgår fra alment byggeri til fri handel.”

Synonymer og beslægtede termer

• frihandelsbolig / frihandelslejlighed
• frikøbt bolig
• valuarvurderet andelsbolig (delvis synonym)
• dereguleret bolig
• markedslejlighed

Antonymer

• reguleret lejebolig
• almen bolig
• kostpris-andelsbolig
• tjenestebolig
• social housing (i bred forstand)

Relaterede boligtyper

Til sammenligning er her nogle nært beslægtede, men juridisk anderledes kategorier:

• Ejerbolig: Fri prissætning, men aldrig været reguleret.
• Private lejeboliger opført efter 1991: Husleje fastlægges ved “det lejedes værdi” og er derfor tæt på markedspris, men kategoriseres ikke som fri handel bolig, da lejeren stadig er beskyttet af Lejeloven.
• Andelsbolig med maksimalpris: Pris fastlægges efter offentlig vurdering / anskaffelsespris; ikke fri handel.

Typiske misforståelser

1. At enhver privat lejebolig automatisk er en fri handel bolig. (Ikke korrekt: mange private lejeboliger er huslejeregulerede.)
2. At “fri handel” betyder fravær af alle regler. (Stadig krav om energimærke, tinglysning, foreningens vedtægter osv.)
3. At en andelsbolig bliver til ejerbolig ved fri handel. (Ofte forbliver den juridisk en andel, blot uden prisloft.)

Økonomiske og samfundsmæssige konsekvenser

Fordelene for sælger kan være højere salgspris og større afkast. Købere får flere boliger at vælge imellem, men priserne presses opad, hvilket kan påvirke boligmarkedets sociale balance. Kommuner fastlægger derfor ofte rammeaftaler for, hvor stor en del af boligporteføljen der må blive til fri handel.

Fremtidige tendenser

Med stigende boligpres i de større byer forventes:

• Flere afdelinger af almene boligorganisationer vil afsøge muligheder for frikøb.
• Andelshavere vil i højere grad stemme for valuar­vurdering eller konvertering til ejerbolig.
• Politisk debat om, hvorvidt staten skal skærpe udløbsreglerne for offentligt støttede boliger for at bevare billige lejemål.

Sammenfatning

“Fri handel bolig” dækker over en bolig, der tidligere var underlagt pris- eller leje­regulering, men som nu kan omsættes til markedspris. Begrebet er vigtigt at kende, hvis man handler på det danske boligmarked, fordi det påvirker både finansierings­behov, skatte­forhold og udsigten til værdistigning.