Friværdi betydning

I daglig tale bruges ordet friværdi især om boliger, men begrebet kan i princippet anvendes om andre aktiver (fx bil eller virksomhed). I boligkontekst er friværdi centralt, fordi den:

• viser ejerens egenkapital i boligen,
• påvirker mulighederne for at omlægge lån eller optage tillægslån,
• kan frigives (helt eller delvist) som likviditet, fx via realkredit- eller banklån,
• ændrer sig over tid i takt med afdrag, renteudvikling og boligprisernes bevægelser.

Den klassiske definition ser bort fra salgsomkostninger, men i en praktisk salgssituation vil nettobeløbet, man reelt står tilbage med, typisk være: markedsværdi minus restgæld minus salgsomkostninger (mægler, tinglysning mv.).

Standardformel (bolig):

Friværdi = Boligens markedsværdi − Samlet restgæld/pantehæftelser

Udvidet, hvis man vil kende et realistisk nettoresultat ved salg:

Friværdi (netto ved salg) = Markedsværdi − Restgæld − Forventede salgsomkostninger

Belåningsgrad og belåningsrum

• Belåningsgrad (LTV) = Restgæld / Markedsværdi (angives i %).
• Belåningsrum = Hvad man kan låne op til ud fra belåningsgrænser, minus eksisterende lån. Det er ikke det samme som friværdi.

Eksempel: For ejerboliger i Danmark kan realkredit typisk yde lån op til 80 % af markedsværdien. Belåningsrummet er derfor: 0,80 × værdi − restgæld.

Numeriske eksempler

Bemærk: Høj friværdi giver ikke automatisk stort belåningsrum; det afhænger af belåningsgrænserne.

• friværdi er en sammensætning af fri (ubundet, ikke pantsat) + værdi (økonomisk værdi).
• Betydningen er transparent: den værdi, der er fri for hæftelser.
• Udtrykket er udbredt i dansk finans- og boligterminologi og svarer på engelsk til home equity.

• “Vores hus er steget i pris, så vi har fået større friværdi.”
• “Banken siger, vi kan låne op i friværdien til at renovere køkkenet.”
• “Efter 10 års afdrag er friværdien vokset markant.”
• “Ved skilsmisse opgøres friværdien som grundlag for bodelingen.”
• “Vi omlagde lånet for at frigøre en del af friværdien til udbetaling på sommerhus.”
• “Faldende boligpriser kan udhule friværdien og begrænse mulighederne for tillægslån.”
• “En ny vurdering kan øge friværdien, hvis markedet er gået op.”
• “De har negativ friværdi; restgælden overstiger husets værdi.”
• “Pensionister kan vælge nedsparingslån baseret på friværdi.”
• “Andelsboliger har ikke friværdi i klassisk forstand, men man taler nogle gange om ‘opsparing i andelen’.”

• Egenkapital i boligen (tæt synonym)
• Boligkapital
• Opsparet værdi (generelt)
• Engelsk: home equity

• Negativ friværdi (restgæld > markedsværdi)
• Under vand (almindeligt udtryk for negativ friværdi)
• Teknisk insolvens (hvis gæld overstiger aktivers værdi; bredere end bolig)

• Realkreditsystemet i Danmark har gjort pant i fast ejendom og obligationsfinansiering udbredt, hvilket har gjort friværdi til et centralt husholdningsøkonomisk begreb.
• Under boligbooms vokser friværdier hurtigt via prisstigninger; under prisfald kan friværdier svinde eller blive negative.
• Efter finansielle kriser strammes ofte kreditpolitikken, hvilket kan begrænse udnyttelsen af friværdi trods uændret teoretisk egenkapital.

• Tillægslån i realkreditten, hvis belåningsgrænsen ikke er nået.
• Banklån/boligkredit med pant i boligen (ofte dyrere end realkredit, men fleksibel).
• Nedsparingslån til ældre boligejere, der ønsker likviditet i stedet for at sælge.
• Omlægning for at kombinere rentetilpasning, løbetid og evt. udbetaling af friværdi.

Husk: At “låne i friværdi” øger din gæld og renteomkostninger. Overvej formål, risici og robusthed ved rente- og prisændringer.

• Forveksling af vurderinger: Offentlige ejendomsvurderinger kan afvige fra reel markedsværdi.
• Ignorering af omkostninger: Tinglysning, kursskæring, gebyrer og evt. mæglerhonorar kan æde en del af den “frigivne” friværdi.
• Belåningsrum ≠ Friværdi: Du kan have høj friværdi, men begrænset mulighed for at låne, hvis belåningsgrænser er nået.
• Rente- og prisrisiko: Faldende boligpriser eller stigende renter kan hurtigt ændre friværdien og økonomiens bæredygtighed.

• Ejerbolig (hus/lejlighed): Friværdi beregnes klassisk som markedsværdi minus tinglyst gæld. Realkredit kan typisk yde lån op til omkring 80 %.
• Fritidshus: Belåningsgrænsen er ofte lavere end for helårsbeboelse. Det reducerer belåningsrummet, selv med stor friværdi.
• Andelsbolig: Man taler ofte om “opsparing i andelen”, men der er normalt ikke pant i selve ejendommen for den enkelte ejer. Finansiering og belåningsmuligheder følger andre regler end for ejerboliger.

• Stiger friværdi kun ved afdrag? Nej. Den stiger også, hvis boligens markedspris stiger, og falder hvis prisen falder.
• Er friværdi det samme som penge på kontoen? Nej. Friværdi er bundet værdi; likviditet kræver salg eller lån med pant.
• Kan man have negativ friværdi? Ja, hvis restgælden overstiger markedsværdien.
• Hvordan øger jeg friværdien? Afdrag på lån og værdiforøgende forbedringer kan øge friværdien; markedsforhold spiller dog en stor rolle.

• Egenkapital
• Belåningsgrad (LTV)
• Realkreditlån
• Omlægning/konvertering
• Prioritetslån/boligkredit

Note: Regler, belåningsgrænser og praksis kan ændre sig over tid og varierer mellem institutter. Overvej at indhente konkret rådgivning før økonomiske beslutninger.